株式会社三友システムアプレイザル(本社：東京都千代田区、代表取締役社長：堂免 拓也)は、当社と提携する不動産鑑定士165名を対象に行ったアンケートをもとに、三友地価予測指数(2019年3月調査)を発表いたしました。

また今回は全国各地の都市について、不動産鑑定士の目でみた不動産市場の動向に関する定性的な報告をまとめた「主要都市別まちかど観測」も掲載。国内不動産市場の全体像を把握できるように、主要都市のみならず、地方都市についても言及しております。

三大都市圏 地価予測指数＜商業地＞・トピック調査

調査結果詳細(さんゆう資料室)

https://ssri.sanyu-appraisal.com/SSRI/land_prices_questionnaire/30-17

※三友地価予測指数とは、当社と提携する不動産鑑定士へのアンケート結果をもとに、地価動向の見方について強気・弱気の程度を指数化し、5段階で評価したもので、毎年3月と9月に配信しています。

※さんゆう資料室は当社作成の各種レポートをご紹介しているサイトです。

■調査結果概要

＜商業地：東京圏や名古屋圏よりも大阪圏の上昇ピッチが大きく強まる。＞

商業地指数の「現在」は、東京圏が79.4、大阪圏が83.3、名古屋圏が80.8となりました。前回との比較では、東京圏は79.2からやや上昇、大阪圏は79.2から大きく上昇、名古屋圏は78.9から上昇しています。ただし、「先行き」は東京圏が59.6、大阪圏は63.0、名古屋圏も63.5と、いずれも現在より慎重な見方が強まっています。

東京のオフィス市場では、2018年から2020年にかけての大量供給の影響が懸念されていましたが、ここにきて「需給は今後も安定的に推移する」との見方が強まっています。例えば、「渋谷ストリーム」は米系IT企業が一括借り、「大崎ガーデンタワー」には国内ゲーム会社が拠点を集約、ワンテナントの大手商社が退去した「晴海トリトンスクエア」でも後継テナントが決まりました。企業業績が好調な割には賃料の上昇は緩やかですが、空室率に関しては著しい低下傾向が続き、都心5区の大型ビルに限れば2.0％を切っています。

一方、大阪や名古屋のオフィス市場では、今後も新規の供給は限られています。大阪では2022年の「大阪梅田ツインタワーズ・サウス」、名古屋では2019年の「(仮)鹿島伏見ビル」等が竣工予定ですが、大阪ではオフィス用地がホテル用地と競合するケースも多く、土地の供給不足から賃料の上昇圧力が強まっています。また、名古屋では栄エリアの再開発事業が着手され、先行する名駅エリアにどこまで迫れるのかが注目されています。

今回の調査で上昇ピッチの強まりが目立った大阪では、2025年に万博の開催が決定しています。また、その前年の2024年夏には「うめきた2期」計画が街開きを予定しています。「うめきた1期」計画は2013年に「グランフロント大阪」として開業し、大阪・梅田の人の流れを劇的に変えたといわれますが、2期計画では都市公園や医療施設等の配置も予定されており、これまでにない都市機能が創出されることになりそうです。今回の調査結果には、大阪の人々の「うめきた2期」計画への期待が込められているように思います。

＜住宅地：商業地と同様に大阪圏の上昇ピッチが大きく強まる。＞

住宅地指数の「現在」は東京圏が69.8、大阪圏が70.5、名古屋圏が78.9となりました。前回との比較では、東京圏は67.2から上昇、大阪圏は66.4から大きく上昇、名古屋圏は80.8から下落しています。ただし、「先行き」は東京圏が52.2、大阪圏は57.6、名古屋圏も65.4と、いずれも現在より慎重な見方が強まっています。

コンパクトシティ化に伴う中心部への回帰現象が全国的に強まっています。この数年はマンション価格の高騰が顕著でしたが、さすがに上がりすぎたのか、ここにきて売れ行きが鈍ったエリアもみられるようになりました。また、中心部の戸建住宅地では画地の細分化が進んでおり、総額的な観点から単価の上昇傾向が顕著なものとなっています。なお、大阪では「うめきた」効果が住宅地にも波及している模様です。

■調査概要

調査方法　　：インターネット調査

調査期間　　：2019年2月4日～2月28日

調査対象者数：当社と提携する全国の不動産鑑定士165名

対象者内訳　：東京圏　　　　　34名　［東京・神奈川・埼玉・千葉］

　　　　　　　大阪圏　　　　　33名　［大阪・京都・兵庫・奈良］

　　　　　　　名古屋圏　　　　13名　［愛知・三重］

　　　　　　　その他の地方圏　85名　［上記以外］

指数算出方法：三友地価予測指数は、商業地・住宅地ともに地価の先行指標となり得る高度利用地を前提とし、地価の趨勢を上昇(100)・やや上昇(75)・横ばい(50)・やや下落(25)・下落(0)の5段階の指数で評価し、指数毎に回答者比率を乗じて加算した結果である。地価動向の「現在」は過去6ヵ月の推移を踏まえた現時点における地価の趨勢(ベクトルの角度的なもの)を、「先行き」は6ヵ月先のそれを示すものである。なお、本指数は地価動向の見方に関する強気・弱気の程度を指数化したものであり、各圏域の地価水準自体を表すものではない。また、指数は50 ポイントが強気(上昇)・弱気(下落)の分かれ目となるが、指数の推移と各圏域内における実際の地価変動とは必ずしも一致するものではない。

■会社概要

商号　　： 株式会社三友システムアプレイザル

代表者　： 代表取締役社長　堂免 拓也

所在地　： 〒102-0093

　　　　　 東京都千代田区平河町1丁目2番10号 平河町第一生命ビル4F

設立　　： 1980(昭和55)年5月

事業内容： 不動産鑑定評価・不動産調査・建物状況調査(インスペクション)

　　　　　 動産評価・業務支援サービス

資本金　： 1億円

URL　　 ： http://www.sanyu-appraisal.co.jp/