新築マンションの「2年目アフター点検」の専門チームを結成、 一級建築士、マンション管理士などがトータルにサポート

　分譲マンションの管理組合向けコンサルティングを行なうソーシャルジャジメントシステム(所在地：東京都中央区、代表取締役：廣田 晃崇)では、お問い合わせが急増している新築マンションの「2年目アフター点検」について、2月21日より一級建築士やマンション管理士による専門チームを結成、管理費削減などと合わせたトータルなサポート体制をより強化いたします。

「2年目アフター点検」について
http://www.sjsmdn.co.jp/shitu/after.html


1．「2年目アフター点検」とは何か？
　現在、新築マンションについては、その構造躯体や屋根、外壁など雨漏りを防ぐ部位について建築後10年間にわたって故障や不具合についての補修義務が売主等に法律(「住宅品質確保促進法」、略称「品確法」)で義務付けられています。
　その他の部位や設備については、分譲マンションの場合、売主であるデベロッパーが一定期間、購入者にアフターサービスという形で保証するのが一般的です。
　「2年目アフター点検」とは、こうしたデベロッパーによるアフターサービス保証の多くが期限切れとなる引渡し2年目を前に、マンションの共用部、専有部を集中的に点検するものです。そして、不具合が発見されれば、売主に無償で補修を請求することができます。
　もし、この「2年目アフター点検」を適切に行わないと、不具合の原因についての責任の所在などが問題となり、場合によっては所有者や管理組合が自費で補修しなければなくなる可能性があります。また、建物の不具合が見逃されることで劣化が早く進み、将来の大規模修繕のコストが増加するリスクもあります。
　また、最近のマンション業界の傾向として、完成後に管理組合に渡される竣工図(建物の構造や設備に関する最終的な図面)に細かい寸法が入っていないケースが増えています。竣工図は将来の補修や大規模修繕の際に必要不可欠なものですが、そこに寸法が入っていない場合、工事が困難になったり余分な費用がかかったりすることになります。こうした問題も「2年目アフター点検」の段階でチェックし、改善する必要があります。


2．「2年目アフター点検」の実施にあたっての問題点
　このように「2年目アフター点検」を適切に行うことは、建物をより適切な状態に維持し、将来の大規模修繕などのコストを低減し、さらには建物の資産価値を将来にわたって維持するために非常に重要な意味があります。
　しかし、実際に「2年目アフター点検」を実施するにあたっては下記のような問題が見られ、「2年目アフター点検」の意味が失われているケースが少なくありません。

1)居住者の多くはマンション購入が初めてという人が多く、「2年目アフター点検」の意味や重要性をよく理解していない。
2)売主との交渉にあたる管理組合の役員も建築に特に詳しい人がいるわけではなく、適切なチェックや交渉ができない。
3)実際の点検や売主への報告は管理会社が行うことが多いが、管理会社は通常、分譲した売主の系列(子会社)であり、親会社に対して適切な申し入れや交渉ができない。

　上記のような問題がようやく認識されてきたことから、近年は中立的な専門家(コンサルタント)に「2年目アフター点検」を依頼する管理組合が急増しています。一定の費用がかかっても、「2年目アフター点検」を適切に行うことで、将来の大規模修繕などにかかるコストが大きく変わってくることを考えれば、費用対効果は高いといえます。
　また、分譲から2年目までの組合理事のみなさんにとっては、所有者の代表として「2年目アフター点検」を適切に行い、自分たちのマンションの資産価値を維持確保する責任があります。その責任を果たす上でも、中立的な専門家を活用することは重要だと考えられます。


3．SJSの専門チーム
　SJSでは従来より、分譲マンションに精通した一級建築士事務所としてこうした「2年目アフター点検」のご相談に対応してきました。
　今回、「2年目アフター点検」への問い合わせが急増していることを受け、社内に一級建築士、マンション管理士などからなる専門チームを結成し、より迅速かつ質の高いサービスを提供することにいたしました。

【一級建築士】
一級建築士は構造、意匠(デザイン)、設備など専門領域に分かれており、また、RC、木造など構造による得手不得手もあります。SJSではマンション管理に関しての知識と経験豊富な一級建築士が多く、「2年目アフター点検」のみならず大規模修繕の設計監理などを手がけています。

【マンション管理士】
マンション管理についての国家資格者です。管理会社に所属するケースが多いのに対し、SJSのマンション管理士は管理組合の相談対応や合意形成のサポート、管理会社との交渉サポートなどについて豊富な経験を持ちます。

＜サポートの流れ＞
お問い合わせ
　　↓
仮調査(現地)
　　↓
報告・提案
　　↓
正式依頼
　　↓
資料確認調査
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アンケート調査
　　↓
本調査(現地)
　　↓
売主との交渉サポート
　　↓
補修工事
　　↓
補修工事検収
　　↓
最終報告書類提出

※お問い合わせ～報告・提案までは無料


4．管理費削減との組み合わせについて
　「2年目アフター点検」を中立的な専門家に依頼する場合、費用が発生します。その費用についてもSJSでは、管理費の削減によりカバーする方法を組み合わせてご提案しています。
　管理費は、日常的な清掃代や管理員の人件費、共用部の照明用電気代、エレベーター等の保守点検費などのコストをまかなうものですが、通常は売主(デベロッパー)の子会社や指定業者が見積もりを行い、業務を受託するため、割高な設定になりがちです。
　そこでSJSの専門チームでは、各マンションの状況に応じて、管理の質を維持しながらコストを削減する方法を提案しています。
　ただし、管理費削減は管理会社に対して単純に引き下げを要求してもうまくいきません。現状の管理委託契約などを分析しどこにどのくらいの無駄があるのか具体的に指摘し、場合によっては他の業者を紹介できるかどうかによって左右されます。
　SJSではこれまで平均して20～30％、場合によっては50％を超える削減を実現してきました。「2年目アフター点検」とは別に、無料での簡易査定も実施していますので、お気軽にお問い合わせください。

「2年目アフター点検」について
http://www.sjsmdn.co.jp/shitu/after.html


■ソーシャルジャジメントシステムについて
　いまから14年前、他に先駆けて管理組合向けのコンサルティングを手がけた業界のパイオニアです。これまで管理費の削減や見直し、大規模修繕工事の電子入札や設計監理、マンションの資産価値アップ、管理業務の質を確保するトータルシステムの開発などさまざまなサービスを開発、提供し、その実績は1,200組合以上にのぼります。

社名　　： 株式会社ソーシャルジャジメントシステム
住所　　： 東京都中央区日本橋浜町1-7-6　油本ビル3階
　　　　　 TEL 03-5825-7701　FAX 03-5825-7707
設立　　： 1997(平成9)年5月
資本金　： 2,000万円
URL　　 ： http://www.sjsmdn.co.jp/
事業内容： 分譲マンション等の管理組合運営に関わるコンサルティング、
　　　　　 分譲マンション等の大規模修繕に関わるコンサルティング、
　　　　　 ビルの管理に関わるコンサルティング、
　　　　　 ビルの改修に関わるコンサルティング、
　　　　　 及び上記に関連する一切の業務
登録　　： 一級建築士事務所　東京都知事第53574号
有資格者： 一級建築士、マンション管理士、管理業務主任者、
　　　　　 宅地建物取引き業務主任者、ファイナンシャルプランナー