株式会社三友システムアプレイザル(本社：東京都千代田区、代表取締役社長：堂免 拓也)は、当社と提携する不動産鑑定士160名を対象に行ったアンケートをもとに、三友地価予測指数(2019年9月調査)を発表いたしました。

また、今回は、空き家の問題等に象徴される不動産の負動産化についてアンケートを実施。寄せられた多数の意見も併せて紹介しています。

三大都市圏 地価予測指数＜商業地＞・トピック調査

調査結果詳細(さんゆう資料室)

https://ssri.sanyu-appraisal.com/SSRI/land_prices_questionnaire/31-7

※三友地価予測指数とは、当社と提携する不動産鑑定士へのアンケート結果をもとに、地価動向の見方について強気・弱気の程度を指数化し、5段階で評価したもので、毎年3月と9月に配信しています。

※さんゆう資料室は当社作成の各種レポートをご紹介しているサイトです。

■調査結果概要

＜商業地：東京圏と名古屋圏では上昇ピッチが強まるものの、大阪圏では弱まる。＞

商業地指数の「現在」は、東京圏80.6、大阪圏78.1、名古屋圏79.2となりました。前回との比較では、東京圏が79.4からやや上昇、大阪圏は83.3から下落、名古屋圏は80.8からやや下落しています。また、「先行き」は東京圏59.0、大阪圏61.4、名古屋圏50.1と、いずれも現在より慎重な見方が増えています。

2020年、東京のオフィス市場では20万坪を超える新規供給が予定されています。その後はしばらく落ち着きますが、2023年には再び大型(30万坪弱)の新規供給が予定されています。これまでは、総じて好調な企業業績やコワーキングスペースの拡大等が市場を支えてきましたが、長引く貿易戦争の影響もあり、企業の景況感は多少なりとも悪化しています。成熟した市場で賃料が急に下がることはないとしても、これほどの大量供給はAクラスビル同士がテナントを奪い合う状況を作り出すことになりそうです。

大阪ではG20サミットが開催され、世界に向けて都市の魅力が配信されました。これを機に外資の流入が本格化すれば、大阪も国際都市の仲間入りを果たすことになります。オフィス市場では相変らずタイトな状況が続きますが、今後は東京での開発ラッシュが大阪に移行する可能性もあります。なお、大阪圏での指数の下落は、前回調査で「うめきた2期」計画の決定等により急上昇した分の反動が出たものと思われます。

大阪に比べるとやや取り残された感もある名古屋ですが、現在は栄エリア等で再開発事業が進められています。少し先の話ですが、2027年にはリニア中央新幹線の「品川-名古屋間」の開業が予定されており、今後は首都機能の一部や企業の本社等が徐々に移転し始めることが期待されています。

＜住宅地：名古屋圏では上昇ピッチがやや強まるものの、東京圏と大阪圏では弱まる。＞

住宅地指数の「現在」は、東京圏66.0、大阪圏62.9、名古屋圏は79.2となりました。前回との比較では、東京圏が69.8から下落、大阪圏も70.5から下落、名古屋圏は78.9からやや上昇しています。また、「先行き」は東京圏50.0、大阪圏55.2、名古屋圏56.3と、いずれも現在より慎重な見方が増えています。

東京では、ここにきてマンションの売れ行きが鈍っています。販売価格も、少しずつですが下がり始めています。主な理由としては、タワーマンションの過剰供給、中国マネーの本国回帰、総戸数5,632戸の「晴海フラッグ」(選手村マンション)の販売開始等が挙げられます。この数年は全国的にマンション価格の高騰が続きましたが、最近は主要地方都市でも新築物件が売れ残るようになっています。また、戸建住宅に関しては、空き家の利活用や乱開発の抑制等が引き続き課題となっています。

■調査概要

調査方法　　：インターネット調査

調査期間　　：2019年8月1日～8月31日

調査対象者数：当社と提携する全国の不動産鑑定士160名

対象者内訳　：東京圏　　　　　36名　［東京・神奈川・埼玉・千葉］

　　　　　　　大阪圏　　　　　33名　［大阪・京都・兵庫・奈良］

　　　　　　　名古屋圏　　　　12名　［愛知・三重］

　　　　　　　その他の地方圏　79名　［上記以外］

指数算出方法：商業地、住宅地のいずれも各都道府県の主要都市における地価動向を先行的に表し易い高度利用地等の地域を前提として、上昇・やや上昇・横ばい・やや下降・下降の5段階で評価された地価動向の各回答者比率に100～0までを5段階に分けた係数を乗じてその和を求めた。地価動向の「現在」については過去6カ月間の推移、「先行き」については6カ月程先に向けた動向を示す。なお、本指数は地価動向の見方について強気・弱気の程度を指数化したものであり、各圏域の地価水準を表すものではない。50ポイントが強気・弱気の分かれ目となる。また、各圏域内のすべての地域で指数が示すとおりの同一の地価動向となる訳ではなく、それぞれの地域間で差異がある。

■会社概要

商号　　： 株式会社三友システムアプレイザル

代表者　： 代表取締役社長　堂免 拓也

所在地　： 〒102-0093

　　　　　 東京都千代田区平河町1丁目2番10号 平河町第一生命ビル4F

設立　　： 1980(昭和55)年5月

事業内容： 不動産鑑定評価・不動産調査・建物状況調査(インスペクション)

　　　　　 動産評価・業務支援サービス

資本金　： 1億円

URL　　 ： http://www.sanyu-appraisal.co.jp/