分譲マンションにおける管理会社変更(リプレイス)の新サービス、 『プレミア・リプレイス・マーケット』の提供開始

　分譲マンションの管理組合向けコンサルティングを行なう株式会社ソーシャルジャジメントシステム(所在地：東京都中央区、代表取締役：廣田 晃崇、以下 SJS)では、管理費削減などの目的で広がりつつある管理会社の変更(リプレイス)について、優良な候補先紹介やネットオークションを利用した比較検討、さらに変更後の業務品質確保などをパッケージ化した新サービス『プレミア・リプレイス・マーケット』の提供を5月17日より開始いたします。

URL： http://www.sjsmdn.co.jp/prm/index.html


1．『プレミア・リプレイス・マーケット』の概要
　分譲マンションでは通常、管理員の雇用、日常の清掃、設備機器の点検・メンテナンス、出納・会計など管理業務の大半を管理会社に委託し、「管理委託費」を支払っています。
　「管理委託費」は、分譲時に売主(不動産会社)の子会社等(管理会社)が設定しますが、割高な項目や不要な項目が含まれることが少なくありません。管理委託費の適正化は、早く行えば行うほど所有者にとってメリットがあります。

　しかし、管理組合が管理会社と交渉するだけでは、ゼロベースでの適正化がなかなかできません。そこで注目されるのが、管理会社の変更＝「リプレイス」です。
　ただ、これまでのリプレイスでは、数多く見積もりを集めたものの“本気”の金額を提示してもらえなかったり、見積もりの条件が曖昧で単純に比較できなかったり、あるいは金額優先で業務のレベルが低下したりと問題も少なくありません。また、管理組合としてコンサルティング会社に年間削減額と同額といった成功報酬を支払うことも必要です。

　SJSが提供する『プレミア・リプレイス・マーケット』は、こうした従来のリプレイスの課題を解消し、管理組合にとって管理委託費の適正化に大きな効果が期待できる画期的なサービスです。


2．『プレミア・リプレイス・マーケット』の特徴
　『プレミア・リプレイス・マーケット』は、SJSが分譲マンションの管理組合向けに提供する、管理会社のリプレイス専用の新しいサービスです。

　信用、実績、人材などに優れた一流の管理会社の中から、コスト対応力と業務遂行力を基準にリプレイス先を選ぶことができ、しかも従来のような成功報酬の負担がありません。また、リプレイス後の管理業務をチェックする仕組みがセットになっていることで、管理委託費の適正化と管理業務の品質確保が両立できます。

特徴(1)　信用、実績、人材などに優れたプレミアな管理会社が参加
　『プレミア・リプレイス・マーケット』に参加する管理会社は、その信用や実績、人材などをSJSが事前にチェックした一流の管理会社です。
　SJSからの説明後、利用申込みをいただくと、それぞれのマンションの特性や管理組合としてのご希望などをもとに、SJSが5社程度の候補を指名(アサイン)します。

特徴(2)　コスト対応力と業務遂行力の2段階セレクション(選抜)
　5社程度の候補の中から、リプレイス先を選んでいただくにあたって、2段階のセレクション(選抜)を行います。
　第1次セレクションでは、『CMnet(シーエムネット)』(※)内に設けた専用サイトを使い、現状と同等の業務仕様(SJSが整理・設定した統一条件)で見積もり入札を行います。これにより、候補各社のコスト対応力を確認します。
　第2次セレクションは2～3社程度に絞って、業務体制や改善提案についてのプレゼンテーションを受けます。これにより、業務遂行力を確認し、最終的に1社を選びます。

※東証マザーズ上場の株式会社ジアースが運営するインターネットオークションサイト

特徴(3)　従来のような成功報酬が不要
　『プレミア・リプレイス・マーケット』の利用にあたっては、従来のように管理委託費の削減額(年額)と同額あるいは半額といった成功報酬が不要(※)です。

※ただし、リプレイス後2年間、管理業務のチェックのための費用が必要となります。
※現行管理会社を継続するなどの場合は、管理組合様のご負担となる事もあります

特徴(4)　リプレイス後も、管理のレベルアップや最適化の仕組みをセット
　リプレイス後、2年間はSJSが各種チェックやサポートなどを行います(『TMシステム』)。これにより、管理業務のレベルアップを図るとともに、それぞれのマンションにとって最適な管理仕様のあり方を追求します。


3．実施プロセス
　『プレミア・リプレイス・マーケット』の実施プロセスは次のようになっています。

＜お問い合わせ＞
管理組合(理事会)より電話またはeメールにて問い合わせをいただくと、詳細説明をします。
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＜ご利用申込み＞
必要書類とともに『プレミア・リプレイス・マーケット』の利用申込書を提出していただきます。
※セレクションがすべて完了するまで費用等は発生しません。
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＜デューデリジェンス＞
管理業務委託契約書等を確認させていただくとともに、SJSの一級建築士が建物・設備の現状をチェックします。
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＜参加会社のアサイン＞
デューデリジェンスをもとに、SJSで入札条件と基準入札価格を設定するとともに、各マンションの特性をふまえて入札参加会社を5社程度アサインします。
※現行管理会社も一定の条件のもとアサインできます。
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＜オークション実施＞
ネット上の専用オークションサイトにて入札を行います。
参加各社の応札価格は、理事会など公開の場で一斉に開き、確認いただきます。
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＜第1次選定＞
応札価格を参考に、2～3社を選定していただきます。
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＜プレゼンテーション＞
第1次セレクションに残った管理会社から、業務の実施体制、内容の改善提案等を含めたプレゼンテーションを受けます。
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＜第2次選定＞
プレゼンテーションを踏まえ、新たに管理業務を委託する候補を1社選んでいただきます。
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＜詳細打合わせ＞
最終候補の管理会社と、新たな管理業務委託に関して詳細打ち合わせを行います。
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＜総会決議＞
管理組合総会において、新しい管理業務委託についての決議を行います。
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＜管理業務開始＞
新しい管理会社による管理業務が始まります。
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＜TMシステム＞
リプレイス後も、2年間はSJSが各種チェックやサポートを行い、管理業務のレベルアップと管理仕様の最適化を図ります。

※「デューデリジェンス」から「第1次選定」までが「第1次セレクション(コスト対応力)」、「プレゼンテーション」から「総会決議」までが「第2次セレクション(業務遂行力)」となります。


4．管理組合のメリット
　『プレミア・リプレイス・マーケット』に参加することで、管理組合には次のようなメリットが期待できます。

1．信用、実績、人材などに優れたプレミアな管理会社をリプレイスの候補とすることができます。
2．事前の簡易査定やデューデリジェンスによる基準入札価格により、適正な管理委託費の目安が分かります。
3．2段階のセレクションにより、価格対応力と業務遂行力を詳しく比較検討することができます。
4．従来のような成功報酬が不要であり、気軽に管理委託費の適正化に取り組むことができます。
5．リプレイス後も、専門的なチェックとサポートが受けられ、管理業務のレベルアップと管理仕様の最適化を図ることができます。


5．管理会社のメリット
　『プレミア・リプレイス・マーケット』に参加する管理会社にとっては、次のようなメリットが期待できます。

1．問い合わせや申し込みという手続きがあることで、リプレイスを真剣に検討している管理組合が予めスクリーニングされます。
2．セレクションに参加する候補会社が5社程度に絞られており、リプレイス先として選定される可能性が十分見込めます。
3．SJSが理事会の意向や所有者の意識を事前に確認・整理し、また基準入札価格を提示するので、不毛なダンピング競争を避けることができます。
4．第2次セレクションでは、プレゼンテーションによって自社の特徴や提案力をきちんとアピールすることができます。
5．最終的にリプレイス先として選定されなかった場合には、いっさい費用がかかりません。


6．『TMシステム』について
　『TMシステム』は、リプレイス後2年間にわたりSJSが下記のようなチェックやサポートを行い、管理業務のレベルアップと管理仕様の最適化を図るサービスです。

管理業務チェック：年2回、リプレイス後の管理業務について、SJSの専門スタッフが現地にてチェックします。
建物設備チェック：年1回、マンションの建物設備(共用部)について、SJSの一級建築士がチェックします。
小修繕見積もりチェック：大規模修繕以外の各種修繕工事の見積もりについて、SJSの一級建築士がチェックします。
理事会サポート：年4回、理事会にSJSの専門スタッフが出席し、サポートします。
電話・メール相談：随時、管理に関する様々な課題等について、SJSの専門スタッフが電話及び電子メールにて相談に応じます。
住民アンケート：年1回、所有者の意識や要望を確認するためのアンケートを行います。
報告書：年1回、上記の各種チェックなどを踏まえて、管理業務や管理仕様の問題点や改善提案を報告書にまとめ、提出します。


7．管理組合の負担
　『プレミア・リプレイス・マーケット』をご利用いただくにあたって、管理委託費の削減額(年額)に応じた一定割合の成功報酬は不要ですが、下記を負担いただきます。

『TMシステム』委託費(当初2年間)　1万5,000円＋戸当たり300円(月額)

総戸数　　　　月額(総額)
50戸　　　　 30,000円
100戸　　　　 45,000円
200戸　　　　 75,000円


8．管理会社の負担
　『プレミア・リプレイス・マーケット』への参加は無料ですが、新しくリプレイス先として選ばれた場合は、下記を「セレクション参加料」として負担いただきます。

従前の管理業務委託費と新しい管理業務委託費の差額(年額)×50％


■ソーシャルジャジメントシステムについて
　いまから15年前、他に先駆けて管理組合向けのコンサルティングを手がけた業界のパイオニアです。これまで管理費の削減や見直し、大規模修繕工事の電子入札や設計監理、マンションの資産価値アップ、管理業務の質を確保するトータルシステムの開発などさまざまなサービスを開発、提供し、その実績は1,200組合以上にのぼります。

社名　　： 株式会社ソーシャルジャジメントシステム
住所　　： 東京都中央区日本橋浜町1-7-6　油本ビル3階
　　　　　 TEL 03-5825-7701　FAX 03-5825-7707
設立　　： 1997(平成9)年5月
資本金　： 2,000万円
事業内容： 分譲マンション等の管理組合運営に関わるコンサルティング、
　　　　　 分譲マンション等の大規模修繕に関わるコンサルティング、
　　　　　 ビルの管理に関わるコンサルティング、
　　　　　 ビルの改修に関わるコンサルティング、
　　　　　 及び上記に関連する一切の業務
登録　　： 一級建築士事務所　東京都知事第53574号
有資格者： 一級建築士、マンション管理士、管理業務主任者、
　　　　　 宅地建物取引業務主任者、ファイナンシャルプランナー
URL　　 ： http://www.sjsmdn.co.jp/