賃貸中の物件を売却したいと思っても「入居者がいても売却できるのか」「一般的な不動産売却となにが違うのか」「オーナーチェンジ物件の売却方法は？」など気になることが多いのではないでしょうか。
株式会社駅探（本社：東京都千代田区、代表取締役社長：金田直之）が運営するメディア駅探PICKS不動産（https://ekitan.com/media/estate/）では、入居者がいる賃貸物件を売却する3つの方法を紹介します。さらに、メリット・デメリットや売却の流れについて解説する記事コンテンツを公開いたしました。（記事公開日：2023年5月27日）

入居者がいる状態で賃貸物件を売却する方法は、大きく分けて次の3つです。

・物件のオーナーチェンジ
・退去してもらってから物件売却
・現在の入居者に物件を売却

オーナーチェンジとは、買主に物件の所有権と入居者との賃貸契約の地位を引き渡すことです。賃貸契約の地位は、入居者に使用を継続させる義務と家賃を受け取る権利などを指します。

今までは、入居者の了承を得なければオーナーチェンジできませんでしたが、2020年4月の法改正によって、入居者には事後通知すればよいという規定に変更されました。

売主にとっては、売却活動期間中も家賃収入を得られるのがメリットです。投資用物件を探している買主にとっては、購入時点での空き室リスクがないことがメリットといえます。

入居者に退去してもらうと投資用物件としてだけでなく、居住用物件を探している人のニーズにもマッチするということが大きなメリットです。

ただし、入居者に退去を求める交渉は難航することが少なくありません。立ち退き料の相場は家賃の6カ月分です。退去後の売り出し期間中は家賃収入もなくなるため、売却前の収支には注意する必要があります。

入居者に売却できれば、内見対応の必要がないほか、立ち退き料やリフォーム費用を支払うこともありません。

また、個人間で売買の商談が成立すれば、不動産会社に仲介を依頼しなくてよいため仲介手数料が発生しないこともメリットです。入居者が住み続けることを希望し、購入意志を示す可能性が高ければ打診してみましょう。

入居者がいる物件を売却する流れを、上記で紹介した3つの方法に分けて解説します。

1：物件の資料（登記事項証明書・間取り図・管理規約・利回りなど）を集める
2：複数の不動産会社に査定依頼する
3：査定額と内容を比較検討し、媒介契約する不動産会社を選ぶ
4：不動産会社と媒介契約を結ぶ
5：売り出し
6：買主候補と商談
7：売買契約を結ぶ
8：入居者へ事後通知
9：入金確認、物件引き渡し
10：翌年2～3月で確定申告
通常の不動産売却では不動産会社の訪問査定で最終的な査定額が決まりますが、オーナーチェンジ物件の場合は「収益還元法」で査定がおこなわれます。将来を含めて予測される利回りを基に査定額を計算する方法です。

不動産会社によって将来の利回り予想値が異なる可能性が高いため、複数社に査定依頼して比較検討しましょう。

なお、買主候補との商談時は現在の管理会社を引き継ぐかどうかも確認しておきましょう。

例えば10年後の利回りが知りたければ、周辺の類似物件で10年古い物件がどれくらいの利回りなのかを見て参考にします！参考にするポイントは、・人口の推移を考慮しているか・周辺の類似物件から算出しているか・収益物件の取り扱いがあるかどうかの3つです！

1：5～6社の不動産会社に簡易査定を依頼し、査定額を確認する
2：入居者に退去を依頼する（契約期間満了の6カ月～1年前）
3：入居者と立ち退き料や期間の交渉をする
4：入居者に退去してもらう
5：管理会社との契約を解除する
6：物件の資料（登記事項証明書・間取り図・管理規約など）を集める
7：簡易査定を依頼した不動産会社のなかから2～3社に絞り、訪問査定を依頼する
8：厳選した不動産会社と媒介契約を結ぶ
9：売り出し、買主候補の内見に対応
10：買主候補と商談
11：売買契約を結ぶ
12：入金確認、物件引き渡し
13：翌年2～3月で確定申告

入居者に退去してもらうためには、賃貸契約の期間満了（自動更新前）の6カ月～1年前に立ち退きの通知をおこなう必要があります。ただし、建物の老朽化や耐震性不足などの正当な理由がない限り、退去を強制できないため入居者との交渉には時間を割く余裕を持ちましょう。

退去してもらったあとは、査定に必要な資料を集めて複数の不動産会社に簡易査定を依頼します。簡易査定は物件情報から査定する方法です。その査定額と内容を比較し、訪問査定を依頼する会社を絞り込みます。絞り込む理由は、不動産会社の内見に対応する時間と手間がかかるからです。

1：入居者に物件の売却意思があることを伝える
2：入居者が購入意思を示したら商談する
3：双方が合意した内容で売買契約書を作成する
4：売買契約を結ぶ
5：入金確認、物件引き渡し、管理会社との契約解除

入居者に売却意思を伝えるときは、購入してもらうことを迫らないよう気を付けましょう。入居者自ら購入意志を示すかどうかが大切です。入居者が購入意思を示さず、退去を強制されることを懸念しているときは、オーナーチェンジという方法があると説明すれば、トラブルを避けられます。

入居者との商談がまとまれば、売買契約に進みましょう。契約書の作成や登記手続きなどは司法書士に依頼することをおすすめします。契約書に不備があると無効になったり、買主の住宅ローン手続きに支障が出る可能性もあります。

また、入居者との交渉が難航しそうなときは、サポートとして不動産会社に仲介を依頼しましょう。仲介手数料がかかりますが、取引をスムーズに進めやすくなります。

■この記事の監修者
株式会社リプラス　代表　ようすけ不動産

・プロフィール
2014年に不動産投資に出会う
サラリーマンとして10年以上勤め退職
現在は不動産投資家、WEBサイトの運営、YouTuberとして活躍

・略歴
2014年　不動産投資開始
2019年　総投資5億円
2021年　WEBサイト立ち上げ
2022年　YouTube開始、総投資9億円


※本記事は、不動産に関する知識に関して監修いただいています。（不動産会社の紹介箇所を除く）

商 号 ：株式会社 駅探
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