賃貸住宅市場レポート　首都圏版　2014年9月 および　関西圏・中京圏版　2014年9月　を発表

　不動産評価Webサイト「TAS-MAP」( http://www.tas-japan.com/ )を運営する株式会社タス(所在地：東京都中央区、代表取締役社長：立野 良太郎)は、「賃貸住宅市場レポート　首都圏版　2014年9月」および「賃貸住宅市場レポート　関西圏・中京圏版　2014年9月」を発表しました。

1都3県賃貸住宅市況図

　首都圏版では「2014年第2四半期　1都3県賃貸住宅市況図」、「東京23区ハイクラス賃貸住宅の市場動向」および「2014年7月期の1都3県賃貸住宅指標(空室率TVI(タス空室インデックス)、募集期間、更新確率、中途解約確率)」を掲載しています。
　また関西圏・中京圏版では「空室率と賃料の差で見る大阪市各区のリスクプレミアム」および「2014年7月期の関西圏・中京圏賃貸住宅指標(空室率TVI(タス空室インデックス)、募集期間、更新確率、中途解約確率)」を掲載しています。
　これらの分析はアットホーム株式会社から提供を受けた、アットホーム全国不動産情報ネットワークに公開された情報若しくは成約状況を用いて行われています。

詳細PDF：
「賃貸住宅市場レポート　首都圏版　2014年9月」
http://www.tas-japan.com/pdf/news/residential/Vol57_residential20140926.html

「賃貸住宅市場レポート　関西圏・中京圏版　2014年9月」
http://www.tas-japan.com/pdf/news/residential/Vol29_resikansai20140926.html


1．首都圏版の概要
(1) 2014年第2四半期　1都3県賃貸住宅市況図
　東京23区では、墨田区と品川区が「やや悪い」→「やや良い」と好転しましたが、千代田区が「良い」→「やや良い」、荒川区が「やや良い」→「やや悪い」、江戸川区が「やや悪い」→「悪い」と悪化し、「良い」の地域がなくなりました。
　トレンドが上昇を示す地域は、2014年第1四半期の2地域から、2014年第2四半期は6地域と増加しました。また、下降を示す地域は、10地域で横ばいでした。
　2014年7月に17ヶ月ぶりに前年同月比を下回ったものの、相続税増税対策の新規賃貸住宅供給量は高い水準にあります。賃貸住宅の賃料は空室率よりも景気動向の影響を強く受けます。地価格上昇、売買価格上昇、建設費高騰等の影響を受けて、賃料が上昇傾向になってきましたが、空室率の悪化は、賃貸住宅の収益の悪化要因となります。引き続き、市況の変化に注意が必要でしょう。

図 2014年第2四半期　1都3県賃貸住宅市況図へのリンク
http://www.atpress.ne.jp/releases/51530/img_51530_1.jpg


(2) 東京23区ハイクラス賃貸住宅の市場動向
　空室率TVIは、5,000円/m2 月超クラスは、2013年から微増傾向でしたが、2014年4月に改善傾向に転じました。供給量の多い4,000円/m2 月～5,000円/m2 月クラスは、2013年3月から悪化傾向となっています。募集期間は、4,000円/m2 月～5,000円/m2 月クラスは、2013年から3ヶ月前後で横ばい傾向です。5,000円/m2 月超クラスは2011年6月をピークに微減傾向となっており、2014年3月末現在3.1ヶ月となっています。賃料指数は、4,000円/m2 月～5,000円/m2 月クラスの賃料は、2011年以降回復傾向にあり、リーマンショック前後の水準まで戻ってきました。5,000円/m2 月超クラスは、横ばいから悪化傾向で推移しています。


(3) 2014年7月期　1都3県賃貸住宅指標
　供給量増加の影響で千葉県を除き引き続き首都圏の空室率TVIが悪化しています。一方で千葉県の募集期間は増加傾向ですが、これは長期間空室であった物件が埋まり始めていることに起因しています。


【東京都】
＜全域＞
空室率TVI(ポイント)：12.37
募集期間(ヶ月)　　 ： 2.94
更新確率(％)　　　 ：46.05
中途解約確率(％)　 ：36.57

＜23区＞
空室率TVI(ポイント)：12.02
募集期間(ヶ月)　　 ： 2.93
更新確率(％)　　　 ：45.49
中途解約確率(％)　 ：36.89

＜市部＞
空室率TVI(ポイント)：15.74
募集期間(ヶ月)　　 ： 3.02
更新確率(％)　　　 ：48.95
中途解約確率(％)　 ：36.21

【神奈川県】
空室率TVI(ポイント)：12.97
募集期間(ヶ月)　　 ： 3.32
更新確率(％)　　　 ：47.47
中途解約確率(％)　 ：36.27

【埼玉県】
空室率TVI(ポイント)：15.69
募集期間(ヶ月)　　 ： 3.34
更新確率(％)　　　 ：49.20
中途解約確率(％)　 ：36.10

【千葉県】
空室率TVI(ポイント)：12.82
募集期間(ヶ月)　　 ： 3.42
更新確率(％)　　　 ：51.45
中途解約確率(％)　 ：35.74

(出所)データ提供：アットホーム株式会社、
　　　　　　分析：株式会社タス

詳細はPDFファイルをご参照ください。
「賃貸住宅市場レポート　首都圏版　2014年9月」
http://www.tas-japan.com/pdf/news/residential/Vol57_residential20140926.html

なお、バックナンバーは以下のページから取得可能です。
http://www.tas-japan.com/news/news.html


2．関西圏・中京圏版の概要
(1) 空室率と賃料の差で見る大阪市各区のリスクプレミアム
　今回は、アットホーム全国不動産情報ネットワークに公開された情報若しくは成約状況から算出した、大阪市各区のマンション系空室率TVIと平均賃料を用いて、地域別の空室率と賃料を詳細に査定することで、どれくらいリスクプレミアムを小さくすることができるかを分析します。空室率TVIと賃料以外は同条件で算出した各区の収益価格を比較すると、最も価格の高い中央区は約47百万円、最も価格の低い平野区は約32百万円で両者の差は約15百万円です。これらを、大阪市の平均賃料、空室率TVIで算出した収益価格を用いて、両者の利回りの差を算出することができます。大阪市平均に対し最も利回りが小さい中央区が▲0.6％、最も利回りが大きい平野区が＋1.9％となります。ここから、賃料や空室率を詳細に設定していない場合、両者の間に少なくとも2.5％のリスクプレミアムを設ける必要があることがわかります。
　リスクプレミアムが大きいということは、不明確な点が多い、つまり誤差が大きいことを意味します。還元利回りを変更すると収益還元価格は大きく変動しますが、収益性で評価するという本来の目的からは、還元利回りによる価格調整は最小限にとどめる必要があります。そのためには、収益の不確定要素をできるだけ排除することが重要となります。空室率、所在駅・駅距離・構造・築年等を考慮した賃料や運営経費等をより詳細に査定することにより、リスクプレミアムを小さくすることが可能となります。

図 大阪市各区の利回り差へのリンク
http://www.atpress.ne.jp/releases/51530/img_51530_2.jpg


(2) 2014年7月期　関西圏・中京圏賃貸住宅指標
　関西圏の空室率TVIに下げ止まりの兆候が表れています。アパート系空室率TVIは関西圏の2府1県全てで微増、マンション系では横ばいから微増となりました。関西圏においても供給量増加の影響が現れてきた可能性があります。


【大阪府】
空室率TVI(ポイント)： 7.55
募集期間(ヶ月)　　 ： 4.61
更新確率(％)　　　 ：34.51
中途解約確率(％)　 ：52.79


【京都府】
空室率TVI(ポイント)：13.30
募集期間(ヶ月)　　 ： 5.51
更新確率(％)　　　 ：24.12
中途解約確率(％)　 ：61.72

【兵庫県】
空室率TVI(ポイント)：11.30
募集期間(ヶ月)　　 ： 5.06
更新確率(％)　　　 ：20.59
中途解約確率(％)　 ：68.84

【愛知県】
空室率TVI(ポイント)：15.51
募集期間(ヶ月)　　 ： 5.40
更新確率(％)　　　 ：28.64
中途解約確率(％)　 ：54.36

【静岡県】
空室率TVI(ポイント)：22.86
募集期間(ヶ月)　　 ： 6.42
更新確率(％)　　　 ：26.39
中途解約確率(％)　 ：56.46


詳細はPDFファイルをご参照ください。
「賃貸住宅市場レポート　関西圏・中京圏版　2014年9月」
http://www.tas-japan.com/pdf/news/residential/Vol29_resikansai20140926.html

なお、バックナンバーは以下のページから取得可能です。
http://www.tas-japan.com/news/news.html


■株式会社タスについて
　インターネットによる不動産評価、及び不動産情報サービス等を提供する「TAS-MAP」を運営するトヨタグループ会社のアプリケーションサービスプロバイダー(ASP)です。

会社名　　： 株式会社タス(英語名　TAS Corp.)
所在地　　： 東京都中央区八丁堀2-25-9　トヨタ八丁堀ビル7F
設立年月日： 2000年8月28日
資本金　　： 1億8千万円
出資　　　： トヨタ自動車株式会社
　　　　　　 朝日航洋株式会社
　　　　　　 株式会社三友システムアプレイザル
　　　　　　 豊田通商株式会社
Web　　　 ： http://www.tas-japan.com/