不動産投資家が知っておくべき「利回り」の計算方法

今と同じように、20年後も「今」を思い切り生きていたい　ライフプランナビ特選記事

2020.01.02 12:00

ライフプランnaviとは、充実した人生を送るための手助けとなる、ライフプランに関する情報を発信しているウェブサイトです。本記事では、不動産の利回り等についての考え方を詳しく解説します。記事はhttps://lifeplan-navi.com/column/5218/にて詳細を公開しております。

「表面利回り」と「実質利回り」を知る

不動産投資の広告などで、「利回り10％」といった表示を見かけることがあります。通常、これは家賃収入を物件価額で割った数値で表示されていますが、これを「表面利回り」といいます。

たとえば、毎年1000万円の家賃収入が得られる1億円の物件であれば、表面利回りは10％となります。しかし、実際には管理費や修繕費、税金といった支出が生じます。不動産投資では、これらの経費を差し引いた実際の運用利回り＝実質利回りを知ることが大切です。

表面利回りと実質利回りの、基本的な計算式は以下の通りです。

表面利回り＝年間家賃収入÷不動産価格
実質利回り＝（年間家賃収入－諸経費－空室損益）÷（不動産価格－購入時諸費用）

営業にかかわる収益をあらわす「NOI」

実質利回りを計算するためには、家賃収入から維持管理費などの諸経費を差し引いた純営業収益がどれくらいになるのかがわからないといけません。純営業収益のことを英語で、「Net Operating Income」といい、略して「NOI」と呼ばれます。その計算式は以下の通りです。

NOI（純収益）＝総賃料収入－諸経費
諸経費には固定資産税や修繕費、保険料などが該当します。ただし、融資を受けている場合の支払い金利や減価償却費は除きます。細かい話ですが、支払い金利は資金調達にかんする費用であり、営業にかんする費用ではないため、NOIには入れません。

また、「減価償却」とは、減価償却資産（建物など）の使用または時間の経過で減る部分について、その減耗部分を一定の方法で費用計上する会計手続きのことです。その費用は減価償却費として、会計上費用となりますが、キャッシュの動きがともなわないため、キャッシュフローを計算するためのNOIからは除くのです。

将来の収益率を見るための「キャップレート」とは

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「利回り」とは、不動産投資の収益性を測る指標です。利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があり、投資用不動産の広告などで表示されている想定利回りは、たいてい「表面利回り」です。しかし、表面利回りでは本当の収益性はわかりません。投資用物件…

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